[내 집 마련 가이드 02] 주택 구매 전 알아야 할 내 돈 예산짜기 6단계
주택 구매에 필요한 나의 예산 짜기 6단계
집을 사기로 먹었다면 가장 먼저 해야 할 일 중 하나인 예산 짜기입니다. 내가 쓸 수 있는 현금이 얼마 인지 예금은 얼마나 되는지 평소에 정확하게 알고 있는 사람은 별로 없을 겁니다. 주택 구매는 인생에서 가장 큰돈이 들어가는 것 중 하나인데요.
어떻게 준비해야 될지 막막하기 마련입니다. 하지만 걱정마세요! 단계별로 차근차근 정리해 보면서 예산을 짜면 생각보다 쉽습니다.
6단계로 알아보는 주택 구매 예산 짜기
1. 내 순자산 확인하기
가정 먼저 집을 살 때 유동 가능한 현금 보유량이 최대 얼마 있는지 확인해야 합니다. 그래야 주택 구매에 필요한 금액 중 얼마를 대출받아야 하는지 알 수 있기 때문이죠.
자산의 종류에는 예적금, 주식, 금은보화 등 다양하게 있을텐데요. 이 중 현금화해서 주택 구매에 쓸 수 있는 자금을 체크해 보아야 합니다. 특히 예적금은 중도 해지 조건을 잘 따져 봐야 하는데요. 중도 해지 수수료가 크다면 계획에 차질이 생길 수도 있습니다.
요즘은 카카오뱅크나 토스 등 오픈뱅킹 서비스를 하는 곳이 많은데요. 이런 서비스를 통해서 나의 예적금과 보험료, 대출금 등을 한눈에 파악할 수 있죠. 뿐만 아니라 각기 다른 금융에 보관되어 있는 자산도 확인할 수 있어 일일이 찾아보지 않아도 되는 장점이 있습니다.
2. 시세 확인하기
사고 싶은 주택의 리스트를 뽑은 뒤 주택의 정확한 시세를 알아봐야 합니다. 한 주택의 가격이 하나만 있는 건 아니거든요. 먼저 실거래가와 공시가격을 찾아보는 습관이 중요합니다. 여기에 KB시세와 한국부동산원 시세도 꼭 확인해야 해요. 두 곳의 시세는 은행에서 대출을 받을 때 한도를 정하는 기준이 됩니다.
이런 리스트를 뽑은 다음 부동산을 돌며 발품을 팔아야겠죠. 무작정 돌아다는 것 보다 어느 정도 계획을 잡고 발품을 파는 것이 좋습니다. 돌아다닐수록 눈만 높아져서 결국 예산을 오버하는 경우가 허다하거든요.
3. 서민/실수요자 조건 확인하기
이제 본격적으로 주택담보대출을 알아봐야 합니다. 그 전에 꼭 해야 할 게 있는데요. 바로 내가 서민/실수요자에 해당하는지 체크해 보아야 합니다. 내 연소득이나 우리 부부의 연소득, 주택 보유 여부, 사려는 주택이 규제 지역에 있는지에 따라 대출 한도가 달라집니다.
서민/실수요자 조건을 충족한다면 더 많이 대출을 받을 수 있고, 정부가 지원하는 주택담보대출 상품을 이용해 금리를 낮출 수도 있죠.
또한 2022년 3분기부터는 소재지역, 주택가격, 소득 상관없이 생애최초 주택 구매자라면?
- 주택담보대출비율(LTV) 상한 80%
- 대출한도 최대 6억 원
4. 대출 한도 알아보기
나의 순자산과 조건까지 파악했다면, 이제 대출 한도를 알아봐야겠죠? 주택담보대출의 한도는 집값, 나의 소득 및 부채 현황에 따라 결정됩니다.
LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산의 비율을 말하는데요. 대체로 50%가 적용됩니다. 만약 사고 싶은 주택의 LTV 비율이 50%, 집값이 4억이라면 2억 원까지 대출받을 수 있어요.
여기에 내 소득과 부채 현황으로 대출한도를 파악하는 DTI와 DSR도 확인해 봐야겠죠? LTV, DTI, DSR이 정확히 어떤 건지 잘 모르겠다면 아래 포스팅 확인!
[내 집 마련 가이드 01] LTV, DTI, DSR 이해하기
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정확한 대출 한도는 상담을 통해 알아보는 게 좋지만 대략적인 대출 한도는 은행앱의 주택담보대출 가조회 서비스로 확인할 수 있으니 참고하세요.
5. 금리, 거치기간 등 대출 세부 조건 비교하기
얼마 정도 대출을 해야 할지 계획이 섰다면 중요한 과정이 남았습니다. 바로 금리, 거치 기간, 중도 상환 수수료 같은 대출 상품의 세부 조건을 알아보는 일이죠. 이러한 조건들에 따라 실제 매달 나가는 대출 상환액이 달라지니 잘 따져봐야 합니다. 이후 대출 상환 전략을 짜는 첫 과정이기도 하죠.
대출 상환액보다 월세가 더 적은 경우가 많이 발생하고 있죠. 이 과정에 매매를 할지, 전세나 월세를 할지 많이 고민이 되는 요즘입니다.
(1) 금리
금리는 낮을수록 좋습니다. 금리엔 크게 변동금리와 고정금리가 있습니다. 말 그대로 시장 금리에 따라 변동되느냐 고정되어 있느냐 하는 뜻입니다. 고정금리는 처음 약속한 금리가 만기까지 유지됩니다. 일반적으로 금리가 오르는 시기라면 고정금리가 유리하고, 변동금리 보다 고정금리가 높게 책정됩니다.
(2) 거치기간
대출을 받은 후 이자만 납부할 수 있는 기간을 말합니다. 즉 대출 원리금을 바로 내지 않아도 되니 부담이 덜한 시기죠. 그래서 일반적으로 거치기간이 길수록 유리합니다. 하지만 그만큼 갚아야 할 상환기간도 늘어나니 마련이죠.
성향에 따라서도 달라집니다. 힘들더라도 얼른 갚고 싶은 분과 조금 여유를 두고 갚아 나가야지 하는 분이 있을겁니다. 대출 상품마다 금리와 LTV, DTI, DSR에 따라 거치 기간도 달라지니 잘 비교하시고 선택하세요.
(3) 중도상환수수료
대출 원리금 일부 또는 전부를 대출 기간 중에 갚을 때 내야되는 수수료를 말합니다. 금융권에서는 대출 기간이 길수록 좋아하죠. 요즘은 안 그렇겠지만 우스갯 소리로 대출 받으러 은행을 방문하면 직원들이 엄청 친절하고 갚으러 왔다하면 대우가 달라지는 시절이 있었습니다.
그렇기 때문에 목돈이 생겨 바로 갚으려면 수수료가 듭니다. 매달 나가는 원리금과 이자 부담을 줄일 수 있기 때문에 돈을 빌리는 입장에선 얼른 갚고 싶은 마음이 크죠.
그래서 중도상환수수료가 언제 얼만큼 면제되는지, 수수료율과 면제 기간을 잘 따져봐야 합니다. 포털 사이트에서 [이자 계산기 → 중도상환수수료]를 통해 계산해 볼 수 있습니다. 더 자세하게는 대출할 때 미리 물어보고 알아두는 것이 현명합니다.
6. 추가 비용 고려하기
마지막으로 집을 사는 데 드는 부가적인 비용도 고려해야 합니다. 부동산 중개 수수료, 취득세, 등록세, 인지세, 국민주택채권 구입비, 법무사 비용, 이사 비용, 인테리어 비용 등이 있습니다.
상황에 따라 다르지만 5백만 원 ~ 1천만 원 정도의 여유 자금까지 예산에 포함시키는 게 안전합니다. 인테리어까지 한다면 2~3천만 원 정도는 예상하셔야 합니다.
이상으로 주택 구매 예산 짜리 6단계에 대해 알아보았습니다. 잘 숙지하셔서 슬기로운 내 집 마련 하시기 바랍니다.