[내 집 마련 가이드 05] 주택담보대출 상환 방법 2가지 원금과 원리금

주택담보대출 빌렸으면 갚아야 한다. 원금균등분할상환과 원리금균등분할상환에 대해 자세히 알아보아요.

 

 

현금 일시불로 집을 살 수 있는 날이 있을까요? 대부분의 직장인이 집을 구할 때 주택담보대출을 활용하는데요. 여러 가지 상품을 비교 분석하며 머리가 아프기 마련입니다. 받을 때는 '한도'나 '금리' 등 대출 가능 금액을 알보죠. 대출은 받은 후에 사실 어떻게 갚느냐도 이에 못지않게 중요한 부분인데요. 

 

나에게 맞는 상환법부터 꼭 알아야 할 개념은 어떤 것들이 있는지 함께 알아보시죠.

 

 주택담보대출을 갚는 방법 두 가지

※예시 이미지는 네이버 '대출이자 계산기'.  

 

'원금'균등분할상환

원금을 매달 동일한 금액으로 나눠서 상환하는 방식입니다. 대출이자가 남은 상환금액 전체에 대해서 부과되기 때문에, 첫 달에 이자 금액이 가장 크고 마지막 달에 가장 적어요. 만기일이 다가올수록 상환 부담이 적어지는 방식입니다. 초반에 빡세게 갚아 나가겠다는 뜻이죠. 

 

※ 대출금액 : 2억 원 / 대출기간 : 30년 / 이자율 : 4.5% 로 가정했을 때 아래와 같이 '원금'은 일정하고 이자가 줄어들어 마지막 회차 때는 55만 원까지 내려갑니다. 

원금균등상환

 

'원리금'균등분할상환

'원리금'이란 원금과 이자를 합친 금액을 말합니다. 원리금을 매달 동일하게 상환하는 방식입니다. 매달 갚아야 할 금액은 같지만 그 안에서 원금과 이자 비율이 조금씩 달라집니다. 만기일이 다가올수록 원리금 중에서 원금이 차지하는 비율은 점차 커지고, 이자 비율은 점점 작아지는 구조입니다. 처음부터 끝까지 매달 동일한 금액을 상환하는 방식이죠. 

 

※ 대출금액 : 2억 원 / 대출기간 : 30년 / 이자율 : 4.5% 로 가정했을 때 아래와 같이 '월상환금'은 일정하고 원금과 이자 비율이 조금씩 달라집니다. 

원리금균등상환

 

 어떤 방법을 더 좋을까?

정답은 없습니다. 개인의 성향과 상황에 따라 더 적합한 방식을 선택하면 됩니다. 참고로 단어가 헷갈릴 땐 맨 앞글자만 기억하시면 됩니다. '원금'과 '원리금', 원금은 초반에 빡세지만 점점 편해짐, 원리금은 매달 고정 지출.

 

이자를 아끼고 싶다면? → 원금균등분할상환

원금균등분할상환은 원금을 갚는 속도가 상대적으로 빠른 편입니다. 매달 같은 금액으로 원금을 갚아 나가기 때문에 시간이 지날수록 이자가 줄어듭니다. 때문에 총이자 금액도 비교적 적어지게 되죠. 앞서 보신 예시로 예를 들자면 원리금균등상환보다 약 3천만 원 정도 이자를 적게 냅니다. 

원금균등분할상환 총 대출 이자

원리금균등상환 총 대출 이자

 

매달 고정 지출로 자금계획을 원활하게 하려면? → 원리금균등분할상환

원리금균등분할상환은 매달 같은 금액을 상환하기 때문에 고정지출로 간주하면 됩니다. 규칙적인 자금 계획을 세우는 게 가능하겠죠. 그래서 수입이 일정한 편인 직장인들이 많이 선호하는 방법입니다. 

 

 조기/중도상환을 고려한다면 반드시 알아두어야 할 사항

매달 갚아야 하는 원금과 이자는 부담스러울 수 밖에 없습니다. 때문에 목돈이 생기거나 로또를 맞는다면 이자 부담을 줄이기 위해 중도상환을 고려하게 되는데요. 중간에 한 방 크게 갚는다는 말이죠. 그전에 고려해야 할 게 몇 가지 있습니다. 

 

중도상환 수수료

중도상환을 하면 중도상환 수수료를 내야 합니다. 은행과 약속한 기간보다 일찍 대출금을 상환할 때 발생하는 위약금 성격의 수수료를 뜻합니다. 금융기관은 빨리 갚는 걸 싫어하죠. 

 

그래서 앞으로 내야 할 이자와 중도상환 수수료 및 향후 경제 상황을 잘 비교해서 중도상환 여부를 결정하는 게 중요합니다. 만약 중도상환 수수료가 대출 이자보다 저렴하다면, 여유가 될 때마다 중도상환을 하는 것이 더 유리합니다. 

 

TIP 카카오뱅크 주택담보대출은 2023년 6월 30일까지 중도상환 수수료가 100% 면제, 2023년 1년간 한시적 운영중인 '특례보금자리론'도 중도상환 수수료가 무료입니다. 

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여러 대출 상품들을 잘 검색 하셔서 중도상환 수수료가 적거나 무료인 상품을 찾는다면 가장 좋겠죠.

 

레버리지 효과

레버지리 효과란 타인의 자본이나 시간을 이용해 자기 자본이익률의 상승효과를 누리는 말입니다. 대출을 통해 얻는 여유 자본을 활용해서 더 큰 이익을 얻는 것이죠. 레버리지(leverage)는 영어로 '지렛대'란 의미 입니다. 적은 힘으로 큰 물건을 들 수 있는 지렛대. 활용 가능한 자원을 다 레버리지 해서 더 큰 이익을 얻을 수도 있죠.

 

목돈이 생겼다고 대출금은 갚기보단 또 다른 투자를 통해 이윤을 얻는다면 향후 자산 증가에 도움이 될 수도 있습니다. 예를 들어 다른 투자를 통해 얻는 수익이 대출 이자보다 높다면 더 이득이겠죠. 

 

대출금을 갚아나가는 사람들을 보면 전부 매달 갚아 나가기에 급급한 느낌입니다. 좀 더 사고를 넓혀서 레버리지를 잘 활용할 수 있지 않을까? 해서 언급해 보았습니다. 물론 투자 판단과 개인 자산 운용은 언제까지나 본인의 몫입니다. 신중하게 생각하고 결정하시되 무언가 투자를 해보기로 마음먹었다면 꼭 관련 책 5권 정도 읽어보고 신중하게 하시길 바랍니다. 

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이상으로 주택담보대출 상환 방법에 대해 알아보았습니다.